Questo Manuale è stato appositamente ideato per i corsi di formazione per amministratore di condominio. Dopo la recente riforma del condominio, infatti, è stato introdotto l’obbligo, per chi vuole esercitare tale professione, di frequentare un corso di formazione e successivamente almeno un corso di aggiornamento di 15 ore ogni anno.
La stesura degli argomenti ha rispettato l’ordine di cui al D.M. 13 agosto 2014, n. 140, che ha introdotto tale obbligo formativo, comprendendo anche materie quali: Il diritto urbanistico e tecniche di risoluzione dei conflitti, che in passato erano di difficile insegnamento.
Il manuale nasce anche con l’ulteriore scopo di affiancare il professionista nel corso della sua attività quotidiana, rimanendo l’Autore sempre a disposizione per eventuali suggerimenti alla mail: studiorcusano@gmail.com
Parte Prima
L’amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore
Capitolo Primo: Nomina e revoca dell’amministratore che diventa áprofessionistaâ
1. I requisiti per la nomina dell’amministratore
2. Atto di nomina
3. Atto di revoca
4. Il rapporto di mandato
5. La rappresentanza organica non esiste più
6. L’amministratore di condominio rientra tra le professioni non regolamentate
Capitolo Secondo: L’obbligo di tenere i registri
1. L’obbligo di tenere i registri
2. Il registro di Anagrafe condominiale
3. Registro dei verbali
4. Il registro di nomina e revoca dell’amministratore
5. Registro di contabilità
6. L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
7. L’obbligo del rendiconto della gestione
8. L’obbligo di aprire il conto corrente condominiale
Capitolo Terzo: Gli obblighi di contabilità dell’amministratore
1. L’amministratore diventa un ragioniere
2. La contabilità come strumento di valutazione della condotta dell’amministratore
3. Come prevedere le spese annuali della gestione
4. Il rendiconto annuale
5. Un occhio al Regolamento
6. Quanto incide l’obbligo di tracciabilità sull’idoneità dei giustificativi di spesa
7. Maggiore trasparenza dei conti con l’aiuto del WEB
8. Il condominio come sostituto d’imposta
9. Gli obblighi dell’amministratore
Capitolo Quarto: La riscossione degli oneri condominiali
1. Le modalità di riscossione degli oneri condominiali
2. L’obbligo di procedere alla riscossione forzosa
3. Il conferimento dell’incarico ad un avvocato
4. La responsabilità solidale tra acquirente e venditore
5. Il ricorso per decreto ingiuntivo fondato sul bilancio preventivo
6. L’opposizione al decreto ingiuntivo
7. La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
8. Casi particolari di imputazione degli oneri condominiali
9. La prescrizione in cinque anni degli oneri accessori dovuti dall’inquilino
Capitolo Quinto: La manutenzione ordinaria e straordinaria
1. Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria
2. Il diritto al compenso per i lavori straordinari
3. La procedura per i lavori straordinari
Capitolo Sesto: La responsabilità civile e penale dell’amministratore
1. La responsabilità dell’amministratore
2. I limiti della responsabilità dell’amministratore
3. L’elemento soggettivo: il dolo e la colpa
4. La responsabilità penale
5. L o svolgimento di attività pericolose
Parte Seconda
La sicurezza negli edifici
Capitolo Primo: L’impianto ascensore
1. L’ascensore
2. L’utilizzazione delle parti comuni
3. Le barriere architettoniche nel condominio
4. La normativa
5. Normative antincendio
6. I nuovi ascensori e il D.P.R. 162/99
7. La valutazione del Rischio
Capitolo Secondo: Sistemi e metodologie per la prevenzione e protezione dagli incendi e dalle esplosioni
1. Obblighi normativi e controlli da parte dell’amministratore
2. Il certificato prevenzione incendi (CPI)
3. Controlli e manutenzione degli impianti antincendio
4. Il rischio incendio
5. Principali mezzi di estinzione incendi
6. Realizzazione degli impianti antincendio
7. Effetti di un incendio sul corpo umano
8. Principali misure di prevenzione incendi
9. L’autocombustione
Capitolo Terzo: L’impianto elettrico e annessi
1. Premessa
2. L’impianto elettrico
3. L’impianto di illuminazione
4. Verifiche e controlli periodiche degli impianti
5. L’impianto di protezione dalle scariche atmosferiche
6. Antenne centralizzate condominiali
7. Porte, cancelli, barriere elettriche
Capitolo Quarto: L’impianto idrico e di scarico
1. Premessa
2. Interventi a carico del proprietario e/o amministratore dell’edificio
3. Qualità dell’acqua destinata al consumo umano
4. Interventi a carico del gestore della rete idrica
5. L’impianto idrico
Capitolo Quinto: L’impianto di riscaldamento e di climatizzazione
1. L’impianto di riscaldamento centralizzato
2. Periodicità dei controlli di efficienza energetica
3. L’impianto termico singolo in edifici con più unità immobiliari
4. Interventi per la sicurezza
Capitolo Sesto: La sicurezza nell’edificio e la sicurezza nei luoghi di lavoro
1. La sicurezza nei cantieri temporanei e mobili nelle aree condominiali
2. La sicurezza dei lavoratori
3. Rischi presenti in un edificio
4. Le calamità naturali
5. Il Rumore e le Vibrazioni negli edifici
6. Rischi dovuti alla combustione
7. Rischi dovuti all’amianto
8. Rischi dovuti a gas radioattivo naturale
9. Rischi dovuti a contaminanti biologici
10. Le radiazioni non ionizzanti
11. Le radiazioni ionizzanti
12. Apparecchiature radiologiche negli edifici civili
13. Radon
14. L’amianto
15. L’igiene e la salute in casa
Parte Terza
La disciplina dei beni in comune
Capitolo Primo: I beni in comune
1. L’individuazione dei beni comuni
2. L’esclusione dai beni comuni in base al titolo
3. Il suolo su cui sorge l’edificio ed il sottosuolo
4. Le fondazioni ed i muri maestri
5. I balconi
6. Il sottotetto, i tetti, i lastrici solari e le terrazze a livello
7. Le scale e le spese di manutenzione
8. La videosorveglianza in condominio
Capitolo Secondo: I beni in comune esterni all’edificio
1. Il cortile del fabbricato
2. La destinazione a parcheggio di un’area comune
3. Il regime giuridico dei posti auto in condominio
4. Le antenne televisive
5. L’antenna di radioamatore
Capitolo Terzo: I servizi in condominio
1. L’ascensore e il superamento delle barriere architettoniche
2. Il servizio di riscaldamento
3. Il distacco di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato
4. La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
5. La riduzione dei quorum per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile
6. L’installazione dell’autoclave
Capitolo Quarto: Le modifiche alle parti comuni
1. La modifica delle destinazioni d’uso dei beni comuni
2. Le opere sulle parti comuni
3. Le innovazioni
4. Il diritto di sopraelevare
5. Il perimento totale o parziale dell’edificio
6. L o scioglimento del condominio
Parte Quarta
Regolamento condominiale
Riparto spese e Tabelle millesimali
Capitolo Primo: Il regolamento di condominio
1. Il regolamento di condominio
2. La formazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza
3. I regolamenti contrattuali
4. I condomìni sprovvisti di regolamento
5. Il regolamento di condominio e il rapporto con le altre norme
6. Le infrazioni al regolamento di condominio
Capitolo Secondo: Le tabelle millesimali
1. La formazione delle tabelle millesimali
2. La maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali
3. La denominazione e la classificazione delle tabelle millesimali
4. I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
5. I coefficienti di riduzione
6. La determinazione dell’immobile nel suo insieme
7. I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
Capitolo Terzo: I criteri di riparto delle spese in condominio
1. L’obbligo di contribuzione
2. Le spese di conservazione e di manutenzione
3. Le spese gravose e voluttuarie
4. Le spese sostenute con urgenza dal condomino
5. Il mancato pagamento degli oneri condominiali
6. I criteri di riparto delle spese
7. Il rapporto tra conduttore e proprietario
8. Il rapporto tra usufruttuario e proprietario
9. Il riparto delle spese condominiali per l’ascensore in assenza di tabelle millesimali
10. Le spese di riparazione del lastrico solare
Parte Quinta
I diritti reali
Capitolo Primo: I diritti reali in genere
1. Caratteri dei diritti reali
2. Distinzioni dei diritti reali
3. Obbligazioni propter rem ed oneri reali
Capitolo Secondo: Il diritto di proprietà
1. Il diritto di proprietà
2. I limiti in materia di distanze, luci e vedute, stillicidio ed acque
3. M odi di acquisto della proprietà
4. Le azioni a difesa della proprietà
5. La perdita della proprietà
6. Le servitù prediali
7. L’usufrutto, l’uso e l’abitazione
8. La trascrizione
Capitolo Terzo: La comunione dei beni
1. La comunione
2. Le fonti della comunione
3. I caratteri tipici della comunione: la quota e la mancanza di autonomia patrimoniale
4. L’uso, la gestione e la disposizione del bene comune
5. L o scioglimento della comunione
Capitolo Quarto: Il condominio
1. L’istituto condominiale
2. La personalità giuridica del condominio
3. Le norme in materia di condominio
4. La creazione e le caratteristiche di un condominio
5. Il condominio minimo
6. Il supercondominio
7. La multiproprietà
Capitolo Quinto: La superficie
1. Concetto
2. La disciplina giuridica del diritto di superficie
Capitolo Sesto: L’enfiteusi
1. L’enfiteusi: concetto e disciplina
2. Affrancazione e devoluzione
3. Estinzione dell’enfiteusi
Capitolo Settimo: Il possesso
1. Concetto ed elementi
2. Oggetto del possesso, in particolare il possesso delle servitù negative
3. Concetto di detenzione e rapporti col possesso
4. Mutamento della detenzione in possesso
5. Acquisto, perdita e successione nel possesso
6. Le qualificazioni del possesso
7. Effetti del possesso
8. Acquisto immediato della proprietà di beni mobili ex art. 1153
9. Azioni possessorie: l’azione di reintegrazione o di spoglio e l’azione di manutenzione
10. Le azioni di nunciazione (artt. 1171-1172)
Parte Sesta
Legislazione in materia urbanistica ed edilizia
Capitolo Primo: Il diritto urbanistico e la sua evoluzione storica
1. Il diritto urbanistico
2. D alla legge urbanistica al condono edilizio
3. Delegificazione e semplificazione amministrativa: i testi unici
4. Il testo unico in materia di edilizia
5. Il piano casa
6. Gli interventi di liberalizzazione e semplificazione
Capitolo Secondo: La pianificazione urbanistica di direttive
1. La pianificazione urbanistica: generalità
2. La partecipazione alla pianificazione
3. La pianificazione di direttive: il piano territoriale di coordinamento regionale
4. Il piano territoriale di coordinamento di competenza della Provincia
5. Altri piani di indirizzo urbanistico
6. Il piano paesaggistico
Capitolo Terzo: La pianificazione urbanistica metropolitana e comunale
1. La pianificazione territoriale dell’area metropolitana
2. Il piano regolatore generale comunale (P.R.G.)
3. La zonizzazione funzionale
4. Natura giuridica
5. Formazione ed approvazione del piano
6. Interventi sostitutivi
7. Efficacia del piano regolatore
8. Estensione territoriale del piano: le cd. zone bianche
9. Durata del piano regolatore generale e varianti
10. I vincoli di inedificabilità
11. La disciplina del settore del commercio e la pianificazione urbanistica
Capitolo Quarto: Regolamento edilizio e programma di fabbricazione
1. Il regolamento edilizio: nozione e contenuto
2. Natura giuridica
3. Efficacia delle norme regolamentari
4. La commissione edilizia comunale
5. Il programma di fabbricazione (P.d.F.)
6. Formazione ed approvazione del regolamento edilizio e del programma di fabbricazione
7. Comuni non dotati di strumenti urbanistici
Capitolo Quinto: I programmi pluriennali di attuazione (P.P.A.)
1. Nozione
2. Natura
3. Il sistema dei programmi pluriennali nella legge 10/1977
Capitolo Sesto: La pianificazione urbanistica di attuazione
1. Pianificazione attuativa
2. I piani particolareggiati di esecuzione (P.P.E.)
3. Effetti ed attuazione
4. I piani di lottizzazione (P.L.)
5. L’attuazione del programma lottizzatorio
6. Lottizzazione ad iniziativa comunale
7. I piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.)
8. Altri piani esecutivi
Capitolo Settimo: L’edilizia pubblica residenziale e i piani di zona per l’edilizia economica e popolare
1. L’edilizia pubblica residenziale
2. Il piano di zona per l’edilizia economica e popolare (P.E.E.P.)
Capitolo Ottavo: Il piano di recupero
1. Le zone di recupero
2. Il piano di recupero (P.R.)
3. L’attuazione del piano di recupero
Capitolo Nono: La riqualificazione urbana
1. Riqualificazione urbana e programmi complessi
2. Programmi integrati di intervento
3. I programmi di recupero urbano (P.R.U.)
4. I programmi di riqualificazione urbana
5. I contratti di quartiere
6. I programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (Prusst)
7. Società di trasformazione urbana
Capitolo Decimo: Le misure di salvaguardia
1. Nozione
2. Effetti
3. L imiti temporali
4. Misure di salvaguardia applicate dalla Regione
Capitolo Undicesimo: Standards urbanistici e limitazioni all’attività edilizia
1. Gli standards urbanistici
2. Gli standards urbanistici generali e l’edificabilità in assenza di strumenti urbanistici
3. Gli standards urbanistici speciali e le zone territoriali omogenee
4. Le zone di rispetto
5. Zone di bosco distrutte o danneggiate dal fuoco
6. I parcheggi
7. P archeggi privati e nuove costruzioni
8. La realizzazione di nuovi parcheggi privati in edifici già esistenti
9. I parcheggi pubblici
Capitolo Dodicesimo: Titoli abilitativi e attività edilizia libera
1. Attività edilizia e titoli abilitativi
2. Il regime attuale dei titoli abilitativi
3. Gli interventi edilizi per i quali non è richiesto titolo abilitativo né alcuna comunicazione
4. Gli interventi edilizi per i quali non è richiesto titolo abilitativo ma la comunicazione dell’inizio
dei lavori all’Amministrazione comunale
Capitolo Tredicesimo: Il permesso di costruire
1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire
2. Attività subordinate a permesso di costruire
3. Interventi di nuova costruzione
4. Ristrutturazione edilizia ed urbanistica
Capitolo Quattordicesimo: Caratteri e vicende del permesso di costruire
1. Funzione e caratteri del permesso di costruire
2. Carattere «reale» e trasferimento del permesso
3. Irrevocabilità del permesso di costruire
4. Efficacia temporale e decadenza del permesso
5. L’annullamento del permesso
Capitolo Quindicesimo: Onerosità del permesso di costruire
1. Trasformazioni del territorio ed oneri relativi
2. Contributi di costruzione per l’edilizia residenziale
3. Natura giuridica del contributo
4. Esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione
5. Riduzione o esonero dal contributo di costruzione
Capitolo Sedicesimo: La disciplina del permesso di costruire
1. L o sportello unico per l’edilizia
2. Il procedimento di rilascio
3. Varianti al permesso di costruire
4. Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici
5. L’autorizzazione paesaggistica
6. La cd. cessione di cubatura
Capitolo Diciassettesimo: La denunzia di inizio attività e la segnalazione certificata di inizio attività
1. Il regime autorizzatorio antecedente al T.U. 380/2001
2. La denuncia di inizio dell’attività in materia edilizia: successione delle disposizioni normative
3. La sostituzione della DIA con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in materia edilizia
4. SCIA ed immobili vincolati
5. La DIA alternativa (cd. superDIA) e l’art. 22, comma 3, T.U. 380/2001
6. La procedura di SCIA in materia edilizia
7. La procedura applicabile alla cd. «superDIA»
8. SCIA, DIA e silenzio-assenso
9. Il mutamento della destinazione d’uso
Capitolo Diciottesimo: L’agibilità degli edifici
1. Nozione
2. La disciplina attuale
3. Agibilità e violazioni edilizie
Capitolo Diciannovesimo: Le sanzioni in materia urbanistica
1. Generalità
2. Le sanzioni amministrative
3. I soggetti responsabili
4. L’ordine di sospensione dei lavori
5. Assenza di permesso – Difformità totale – Variazioni essenziali
6. Segue: il regime sanzionatorio
7. Difformità parziali: il regime sanzionatorio
8. Poteri sostitutivi repressivi
9. Altri tipi di abuso edilizio
10. Sanzioni civili
11. Sanzioni fiscali
12. Forniture somministrate da aziende erogatrici di servizi pubblici
13. Abusi edilizi e legge penale
Capitolo Ventesimo: Le lottizzazioni abusive
1. Nozione di lottizzazione abusiva
2. Le sanzioni amministrative
3. Le sanzioni civili
4. Il reato di lottizzazione abusiva
Capitolo Ventunesimo: Sanatoria edilizia
1. Sanatoria ed attività edilizia
2. Licenza e concessione edilizia in sanatoria
3. La sanatoria per accertamento di conformità
4. Presupposti e condizioni dell’accertamento sanante
5. Effetti del provvedimento di sanatoria
6. Il diniego della sanatoria
7. Il condono edilizio
8. Il condono edilizio 2004
Parte Settima
I contratti in condominio
Capitolo Primo: Il contratto in condominio
1. Il contratto in generale
2. Il condominio consumatore
3. I contratti del consumatore
4. La tutela
5. Contratti conclusi fuori dai locali commerciali e contratti a distanza
Capitolo Secondo: Il contratto di appalto
1. Il procedimento ed i poteri dell’amministratore
2. I poteri dell’assemblea
3. Il contratto di appalto
4. La responsabilità dell’appaltatore e le azioni specifiche
5. La denunzia per i vizi e la difformità dell’opera
6. L’azione in caso di rovina e difetti di cose immobili
Capitolo Terzo: Il contratto di lavoro dipendente
1. Il contratto di categoria
2. Classificazione dei lavoratori
3. Sostituzione, reperibilità e tempo parziale
4. Il lavoro ripartito
5. Contratto a tempo determinato
6. Il portiere
7. L’alloggio del portiere
8. L’assunzione del portiere
9. L’abolizione del servizio di portierato
10. La badante e l’assistente condominiale
Capitolo Quarto: Il contratto di assicurazione
1. Generalità
2. L’assicurazione condominiale
Capitolo Quinto: Il contratto d’opera e il contratto d’opera intellettuale
1. Il contratto d’opera
2. La garanzia per vizi e difformità dell’opera
3. Il contratto d’opera intellettuale
4. Responsabilità del prestatore di opera
5. La prescrizione nel contratto d’opera
6. Il recesso
Parte Ottava
Il contenzioso e le tecniche per la risoluzione dei conflitti
Capitolo Primo: Le obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali
1. I crediti vantati nei confronti dei condòmini
2. Le obbligazioni nei confronti dei terzi
3. La responsabilità per i debiti contratti dall’amministratore
4. L’esecuzione dei crediti vantati dai terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del condominio
5. La responsabilità del condominio per atti dannosi commessi dall’amministratore o suoi dipendenti
6. Il condominio è responsabile per i beni in custodia
Capitolo Secondo: Il contenzioso giudiziale e non
1. Il ricorso avverso i provvedimenti presi dall’amministratore
2. Il dissenso dalla lite
3. L’impugnativa delle delibere assembleari
4. La capacità dell’amministratore di stare in giudizio
5. La legittimazione ad agire del singolo condomino
6. La nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari
Capitolo Terzo: Le tecniche di risoluzione dei conflitti
1. Premessa
2. La richiesta del condomino di convocazione dell’assemblea
3. La revoca della delibera viziata
4. La transazione dei diritti
5. La mediazione in condominio
6. La procedura di mediazione
7. La negoziazione assistita
Capitolo Quarto: La riscossione degli oneri condominiali
1. La riscossione degli oneri condominiali
2. Il ricorso per decreto ingiuntivo fondato sul bilancio preventivo
3. L’opposizione al decreto ingiuntivo
4. L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra alienante ed acquirente
5. La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
6. Le obbligazioni di risarcimento del danno
7. La prescrizione in cinque anni degli oneri accessori dovuti dall’inquilino
8. Il coniuge assegnatario della casa coniugale ed il pagamento degli oneri condominiali
9. La posizione dell’usufruttuario
Parte Nona
La contabilità condominiale
Capitolo Primo: Il condominio quale consumatore finale e il codice fiscale
1. Premessa
2. Il condominio quale consumatore finale
3. Il codice fiscale del condominio
Capitolo Secondo: La contabilità: definizione e concetti
1. La contabilità
2. La rilevazione e il conto
3. Le scritture contabili
4. I metodi di scrittura
Capitolo Terzo: I principi della contabilità
1. Premessa
2. Le funzioni, l’informazione e i postulati
3. I principi del diritto civile e commerciale
4. I principi della contabilità del condominio
5. Il principio di cassa e quello di competenza
6. L’applicazione del principio di cassa
Capitolo Quarto: La contabilità del condominio: modus operandi
1. La contabilità del condominio: principi e prassi
2. La tenuta della contabilità: modus operandi
3. I documenti giustificativi delle spese
4. La contabilità ed il regolamento di condominio
Capitolo Quinto: Il rendiconto condominiale
1. I documenti contabili
2. L’obbligo del rendiconto
3. Il rendiconto condominiale
4. Gli aspetti qualitativi del rendiconto
5. Sequenza temporale e parzialità del rendiconto
6. L’analiticità del rendiconto
7. Il preventivo delle spese
8. Natura e funzione giuridica dei documenti contabili
Capitolo Sesto: Il conto economico e lo stato patrimoniale della contabilità complessa
1. La contabilità complessa
2. Il trattamento contabile dei fondi cassa e dei fondi trattamento di fine rapporto lavorativo
3. Il trattamento contabile delle rendite condominiali
4. Considerazioni conclusive
Capitolo Settimo: La contabilità e la normativa fiscale
1. Il condominio quale sostituto d’imposta
2. Il condominio e le certificazioni dei sostituti d’ imposta
3. Le comunicazioni dell’amministratore di condominio all’Anagrafe Tributaria (quadro AC)
4. I rapporti tra la contabilità condominiale e le incombenze fiscali
5. Il potere di controllo dell’Amministrazione Finanziaria
6. Considerazioni conclusive
Capitolo Ottavo: Il controllo della gestione
1. Il processo di gestione
2. Equilibri e squilibri di gestione
3. Il controllo dell’attività amministrativa e contabile
4. Il sito internet del condominio
Capitolo Nono: La nuova contabilità condominiale: obblighi dell’amministratore
1. I nuovi obblighi dell’amministratore
2. Privacy e contabilità condominiale
3. Considerazioni conclusive
Capitolo Decimo: Un modello tipo di rendiconto condominiale
1. Il processo di armonizzazione contabile
2. Il modello tipo di bilancio condominiale concordato
3. Considerazioni conclusive
Parte Decima
L’utilizzo degli strumenti informatici
Capitolo Unico: Aspetti informatici in condominio
1. Il sito internet
2. La pubblicazione della gestione contabile ed il controllo di gestione
3. La convocazione dell’assemblea
Parte Undicesima
Casi pratici
Caso n. 1: L’impugnazione dei provvedimenti dell’amministratore
Caso n. 2: La delibera per la costituzione del condominio
Caso n. 3: Il rimborso delle spese anticipate dal condomino
Caso n. 4: Il riparto delle spese del tetto, delle grondaie e delle pluviali
Caso n. 5: L’usucapione dei beni in comune
Caso n. 6: La sicurezza e gli obblighi dell’amministratore
Caso n. 7: La trasformazione da studio ad abitazione
Caso n. 8: Modifiche del regolamento contrattuale
Caso n. 8: Modifiche del regolamento contrattuale